Расторжение договора аренды земли при продаже недвижимости

Вопрос, который поступил в правовую корпорацию «Татаров, Фаринник, Головко»: В 2008 году между городским советом и ООО заключен договор аренды земельного участка под размещение производственной базы сроком на 10 лет. На сегодня истцом продано большую часть помещений, входивших в состав производственной базы. Фактически земельным участком пользуются новые владельцы недвижимого имущества. ООО неоднократно обращалось к арендодателю с просьбой о внесении соответствующих изменений в договор, однако эти заявления оставлены городским советом без удовлетворения. Каким образом возможно расторгнуть договор аренды земли?

 

Ответ на вопрос: Общие основания прекращения права пользования земельным участком определяются ст. 141 Земельного кодекса Украины, среди которых является приобретение другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке.

Также ст. 31 Закона Украины «Об аренде земли» установлено, что договор аренды земли прекращается, в частности, в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке. Но вопрос перехода права на земельный участок в случае приобретения права на жилой дом, здание, сооружение, размещенные на нем, конкретизируются и регулируется ст. 120 Земельного кодекса Украины и 377 ГК Украины.

Итак, в соответствии со ст. 120 Земельного кодекса Украины в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя. При этом, существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты (п. 6 ст. 120 земельного кодекса Украины).

Вышеупомянутые нормы корреспондируют с ч. 1 ст. 377 Гражданского кодекса Украины, которая определяет, что к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).

К тому же, согласно ч. 3 ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли» к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

Как указал ВХС Украины в своем Постановлении от 09.07.2015 года по делу № 910/23058/14, приведенные нормы следует понимать таким образом, что при возникновении у другого лица права собственности на жилой дом, здание или сооружение право прежнего собственника или пользователя прекращается, в силу закона, без оформления прекращения права любыми актами и документами. Стоит отметить, что эта норма является императивной, отступление от нее на основании договора не допускается. Договор аренды при этом не прекращается в целом, а прекращается в части аренды предыдущим арендатором земельного участка.

Принимая во внимание вышеуказанную ситуацию, можно говорить, что договор аренды земельного участка прекратился в силу закона в части аренды предыдущим землепользователем - ООО, а все права и обязанности по этой сделке перешли к новому владельцу здания.

Свяжитесь с нами