Отчуждение недвижимости в зоне АТО

Вопрос, который поступил в правовую корпорацию «Татаров, Фаринник, Головко»: Будет ли нарушением действующего законодательства Украины продажа недвижимости и/или оборудования, находящихся в зоне проведения антитеррористической операции, другому предприятию, которое зарегистрировано на территории Украины или в другом государстве (в частности, в Российской Федерации)? Как следует документально оформить указанные операции с целью недопущения нарушений действующего законодательства Украины?

 

Ответ на вопрос: В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Украины участниками гражданских правоотношений являются: государство Украина, АРК, территориальные общины, иностранные государства и другие субъекты публичного права.

Согласно ст. 3 ГК Украины одним из принципов гражданского законодательства является свобода договора. Закон Украины «О временных мерах на период проведения антитеррористической операции» не ограничивает субъектов, зарегистрированных в Украине, в том числе зарегистрированных в зоне проведения антитеррористической операции, зарегистрированных в другом государстве в осуществлении ими деятельности, в том числе и по заключению сделок по продаже недвижимости и / или оборудования, расположенных в зоне проведения АТО.

Однако в соответствии с Постановлением Верховной Рады Украины №129-VIII от 27.01.2015р. Российскую Федерацию фактически признано государством-агрессором. В настоящее время со стороны Украины установлены определенные ограничения по сотрудничеству в оборонной сфере Украины с Российской Федерацией. Хотя в целом хозяйственные отношения с РФ продолжаются, вполне вероятно введение санкций, в том числе экономических, в отношении отдельных субъектов (физических и/или юридических лиц). Поэтому перед отчуждением имущества представляется целесообразным убедиться, что стороны договора не находятся под влиянием введенных санкций. Кроме того, необходимо проверить, чтобы стороны договора не находились в перечне лиц, связанных с осуществлением террористической деятельности.

Также важное значение могут иметь индивидуальные запреты, наложенные компетентными украинскими органами на продавца и/или покупателя.
Таким образом, заключение договоров об отчуждении имущества, в том числе в пользу субъектов хозяйствования - резидентов Российской Федерации, в целом не запрещено.

В то же время нужно иметь в виду, что Верховная Рада Украины своим Постановлением №145-VIII от 04.02.2015р. фактически признала «ДНР» и «ЛНР» террористическими организациями. В связи с этим любые хозяйственные отношения на территории, неподконтрольной Украины, уже имеют повышенный риск. Кроме того, существует возможность привлечения к ответственности по обвинению в пособничестве (сотрудничество) указанным террористическим организациям.

Таким образом, покупателем в нашем случае не должно быть лицо, связанное с вышеупомянутыми организациями.

Статьей 328 ГК Украины установлено, что право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом. Согласно ст. 209 ГК Украины сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, установленных законом или договоренностью сторон.

В свою очередь, в соответствии со ст. 657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Статьей 4 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» предусмотрено, что обязательной государственной регистрации подлежат вещные права и их обременения, в частности, право собственности на недвижимое имущество. Требование о нотариальном удостоверении договора купли-продажи оборудования законодательством не установлено. Таким образом, сделка по отчуждению недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена в соответствии с законодательством Украины.

Для минимизации рисков привлечения к ответственности за пособничество терроризму при отчуждении недвижимости и оборудования рекомендуется провести следующие мероприятия:

1) Документально подтвердить, что вывести указанные активы с неподконтрольной Украины территории не удалось, хотя такие попытки предпринимались (это могут быть докладные записки от работников, переписка, поданные заявления в органы внутренних дел на подконтрольной территории, в которых отражено, что предприятие пыталось перевести через линию разграничения активы, но незаконные вооруженные формирования препятствовали этому).

2) Решение об отчуждении недвижимого и движимого имущества должно быть мотивировано риском захвата указанного имущества незаконными вооруженными формированиями. Следует акцентировать внимание на том, что уже состоялись попытки захвата этого имущества, или существует значительный риск признания его бесхозным. Указанные мотивы должны быть изложены в приказах, докладных записках, выводах или других локальных актах предприятия.

3) Необходимо осуществить поиск потенциальных покупателей имущества в открытом доступе. То есть необходимость отчуждения имущества резиденту Российской Федерации возникла только после того, как никто из украинских резидентов не изъявил желания приобрести соответствующий актив. Объявления могут быть размещены как в печатном виде, так и в сети Интернет. Также еще одним вариантом может быть несколько адресных обращений к предприятиям, которым в силу специфики их деятельности указанные активы могли быть интересны. Письменные отказы таких резидентов Украины целесообразно хранить на предприятии.

4) Стоимость отчуждаемого имущества должна быть обоснованной и подтвержденной соответствующей оценкой (тем более, наличие оценки является обязательным для нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости). Продажа имущества по значительно заниженной стоимости, с нашей точки зрения, может быть расценено, как фактическое финансирование (безвозмездной передаче активов) на неподконтрольной территории в пользу незаконных группировок.

5) Срок расчета по договору купли-продажи должен соответствовать принципам разумности. В частности, значительная отсрочка или рассрочка платежа при фактическом переходе права собственности, по нашему мнению, может быть расценена, как фактическое финансирование (безвозмездной передаче активов) на неподконтрольной территории в пользу незаконных группировок.

6) Соглашения должны быть составлены в соответствии с учредительными документами продавца и покупателя, соблюдены другие условия действительности сделок по законодательству Украины.

7) Обязательна уплата необходимых налогов, сборов, других платежей в государственный бюджет Украины в соответствии с действующим законодательством Украины.

С учетом вышеизложенного, считаем, что соглашения можно оформить следующим образом:

  • Недвижимое имущество - реализовать путем нотариального оформления договора купли-продажи с одновременной регистрацией права собственности на территории, подконтрольной Украины;
  • Оборудование - составить договор купли-продажи, местом заключения договора указать фактическое место нахождения предприятия, оплату провести по безналичному расчету, определить в условиях договора порядок передачи имущества путем его же вывоза с неконтролируемой территории.
Свяжитесь с нами