Некоторые аспекты получения прав собственности на земельный участок объединением совладельцев многоквартирного дома

Приобретение права законного владения земельным участком, для ОСМД, предусмотрено  Земельным кодексом Украины, в частности ст. 42, которая является специальной нормой относительно земельных участков многоквартирных жилых домов и получения в собственность земельных участков, которые идентифицируются как придомовая территория, объединением совладельцев многоквартирного дома.

В частности в п. 1 ст. 42 четко указано, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также принадлежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление этими домами.

А в п. 2-ом той же статьи указано, что в случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома, соответствующий земельный участок может передаваться безвозмездно в собственность или предоставляться в пользование объединению собственников.

Так же ст 42 Земельного кодекса Украины определено, что размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также надлежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяются на основании соответствующей землеустроительной документации.

В свою очередь статьей 1 и 11 Закона Украины «Про ОСМД» также декларируется право совладельцев на получение права собственности на придомовую территорию.

Однако также часто применяется статья 41 Земельного кодекса, в которой устанавливается право бесплатной передачи земельных участков, для жилищного и гаражного строительства, в собственность или предоставлении в аренду в размере, который устанавливается в соответствии с утвержденной градостроительной документации. Однако субъектом таких прав являются Жилищно-строительные и гаражно-строительные кооперативы. Данная норма в принципе никак не может относиться к ОСМД. Однако государственные органы власти в случаях обращения представителей ОСМД, для регистрации своих законных прав на землю, в большинстве случаев пользуются именно ст. 41 ЗК. А делается для того, чтобы воспользоваться ч. 2. ст.41, в которой установлено, что  жилищно-строительные и гаражно-строительные кооперативы могут приобретать земельные участки в собственность по гражданско-правовым соглашениям.

В большинстве случаев ОСМД не знают, процедуры и необходимого пакета документов для оформления права собственности и самого процесса оформления.

Из-за несовершенства ст. 41, 42 Земельного кодекса Украины и отсутствия законодательно утвержденного порядка передачи придомовых территорий, возникает множество причин для отказа, например отсутствие необходимого пакета документов в связи с отсутствием прописанной в законе процедуры; Однако даже при подаче полного пакета необходимых документов не исключен отказ.

Как же быть ОСМД столкнувшимся с немотивированным отказом?

Если на примере рассмотреть вариант получения права собственности на землю в приделах населенного пункта, то в таком случае необходимо понимать что согласно ст. 7 Закона Украины «О разграничении земель государственной и коммунальной собственности» такая земля будет относиться к коммунальной собственности. А согласно статьи 12 переходных положений Земельного кодекса Украины, до разграничения земель государственной и коммунальной собственности полномочия относительно распоряжения землями (кроме земель, переданных в частную собственность, и земель, указанных в абзаце третьем этого пункта),  в пределах населенных пунктов, осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов - соответствующие органы исполнительной власти.

Как правило, органами местного самоуправления вышеизложенный перечень  норм, используется как исчерпывающий, таким образом, единственным органом выдающим разрешение на приобретение права собственности на землю для ОСМД являются,  соответствующие сельские, поселковые, городские советы. Соответственно при отказе в оформлении своего законного права на владение землей, вышеперечисленными органами, ОСМД заходит в тупик и практически лишается возможности на оформление права собственности.

Однако бывают случаи, когда ОСМД пытаются выйти из положения альтернативными путями, вследствие чего, земельный участок, на основании распоряжения, передается в собственность ОСМД городскими государственными администрациями. После чего оформляется государственный акт на право собственности, и по идее, на этом этапе все процедуры пришли к своему логическому концу, а ОСМД стало, наконец, законным владельцем земельного участка (придомовой территории).

Но спустя какое-то время практически в 100 % случаев в суде появляется производство, в котором истцом является прокуратура, которая выступает в интересах органа местного самоуправления, а ответчиком городская государственная администрация и ОСМД.

Многим известна эта устоявшаяся практика наших судов, в отношении дел связанных с оспариванием прав собственности на земельный участок и придомовую территорию многоквартирных жилых домов.

С одним из таких дел столкнулись специалисты нашего предприятия. Заранее хотелось бы подчеркнуть, что несмотря на практику сложившуюся относительно подобных дел и поддерживающую позицию прокуратуры и вследствие чего дальнейшем признании недействительным распоряжений о передаче земельных участков в собственность, нашими адвокатами был разработан реальный и работающий механизм по защите прав субъектов хозяйствования в подобных случаях.

 И так давайте рассмотрим такой механизм на примере конкретного дела.

Как и говорилось ранее, сторонами в процессе со стороны истца является прокуратура в интересах городского совета, а ответчик соответственно, государственная администрация и ОСМД, которому передавался земельный участок в собственность.

Предметом иска является признание недействительным распоряжения городской гос. администрации про предоставление ОСМД в собственность земельного участка с придомовой территорией.

В суде первой инстанции прокурор просит признать недействительным распоряжение городской гос. Администрации по предоставлению ОСМД в собственность земельного участка с придомовой территорией, так же признать не действительным госакт на право собственности на землю и обязать ОСМД вернуть городскому совету оспариваемую землю.

 Обосновывая заявленные требования, прокурор отмечает, что спорный земельный участок находится в черте города, следовательно - в соответствии с положениями Земельного кодекса Украины, распоряжение им относится к компетенции городского совета. И в то время когда городская гос. администрация, принимала распоряжение «О предоставлении Объединению совладельцев многоквартирного дома земельного участка с придомовой территорией», превысила установленные законом полномочия относительно распоряжения землями, которые относятся к коммунальной собственности.

Суд первой инстанции установил, что распоряжение землями, находящимися в коммунальной собственности относится к исключительной компетенции органов местного самоуправления, путем принятия соответствующих решений, несмотря на возражения представителя ОСМД. Вследствие чего, суд удовлетворяет требования прокурора и признает недействительным распоряжение городской гос. Администрации и гос. Акт на право собственности земельным участком и соответственно обязывает ОСМД освободить и вернуть территориальной общине города земельный участок с придомовой территорией.

С первого взгляда, кажется, что решение суда вполне обосновано и является единственно правильным и справедливым. Однако если изучить возражения представителя ОСМД. А руководствовался представитель тем, что Земельным кодексом Украины и ЗУ «Про местное самоуправление в Украине», государство делегировало органам местного самоуправления и органам исполнительной власти распоряжение землями соответствующих территориальных общин, землями коммунальной или государственной собственности, и решения в установленном законом порядке других вопросов в области земельных отношений. Таким образом, право на передачу в собственность земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома имеют как органы местного самоуправления, так и органы исполнительной власти.

Так же немаловажным фактом является то, что черты города в соответствии с Земельным кодексом, а именно ст ст. 173, 174 не установлены и до сих пор. Поэтому невозможно определить, где находиться спорный земельный участок, в пределах города или за его пределами, а исходя из этого, невозможно определить, являлся ли данный земельный участок коммунальной собственностью или государственной.

Несмотря на вышеприведенные факты законного получения ОСМД гос. Акта на право собственности на землю суд первой инстанции вынес ожидаемое, в связи с устоявшейся практикой, но не совсем объективное решение.

Однако наши Адвокаты были уверены в своей правовой позиции и в апелляционной инстанции успешно применили дополнительные правовые аспекты, которые позволили выиграть дело и удержать решение апелляционного суда в кассационной инстанции.

В частности изюминкой в этом непростом деле стала практика Европейского суда по правам человека, а именно нарушение Конвенции о защите прав человека и основополагающих свобод 1950 года. А именно, Решения ЕСПЧ: «Шпачек против Чешской Республики» от 09.01.1999, «Скордино против Италии» от 06.03.2007, «Рысовский против Украины» от 20.10.2011, «Хендисайд против  Соединенного Королевства» от 07.12.1976, «Спорронг и Леннрот против Швеции» от 23.09.1982, «Иатридис против Греции» от 25.03.1999 – это лишь та малая часть судебной практики, которая была использована при принятии решения по нашему делу.

Данная практика исходит из того, что каждое физическое или юридическое лицо имеет право мирно владеть своим имуществом. И никто не может быть лишен своей собственности иначе, как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и основными принципами международного права. Таким образом, лицо может быть лишено собственности, но должно быть соблюдено  справедливое равновесие между интересами общества и правами собственника.

Кроме того, из практики европейского суда следует, что если гражданин получил имущество от государства, то дальнейшее его лишение этого имущества на основании того, что государственный орган нарушил закон, является недопустимым.

Также подчеркивается что, потребность исправить прошлую ошибку не должна непропорциональным образом вмешиваться в новое право, приобретенное лицом, которое возлагалось на легитимность добросовестных действий государственного органа. Риск любой ошибки государственного органа должен возлагаться на само государство, а ошибки не могут исправляться за счет лиц, которых они касаются.

И ведь если изучить и взвесить все факты, то так и получатся! Почему, в нашем случае, ОСМД должно нести ответственность за ошибки то ли городской гос. Администрации, то ли городского совета!? Тем более что, по Закону в собственность данный земельный участок с придомовой территорией могло получить только ОСМД и никто другой.

Еще одним немаловажным аспектом в доводах наших адвокатов является вопрос: А что же делать тем самым жильцам многоквартирного дома? Как им исполнить решение суда первой инстанции? Ведь, по мнению суда первой инстанции, они должны освободить данный земельный участок с придомовой территорией! А такая процедура предполагает уничтожение недвижимости, которая принадлежит ОСМД на праве собственности.
Соответственно оно является надлежащими собственником расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости, а основания для уничтожения этого имущества отсутствуют. 

 Это же закреплено и в ст. 41 Конституции Украины - никто не может быть противоправно лишен права собственности. Право собственности является нерушимым.
Суд, принимая решение, должен был воздержаться от действий, которые могли бы нарушить права других лиц.

 Таким образом, обязывая ОСМД освободить земельный участок, суд безосновательно лишает последнего права собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, которое возникло, согласно действующего законодательства.

Все вышеизложенные факты стали прочной доказательной базой, основанной на конкретных юридических фактах и действующей международной судебной практике, и в конечном итоге стали решающими для вынесения обоснованного и законного решения суда как апелляционной, так и кассационной инстанции.

Свяжитесь с нами